11月28日，证监会新闻发言人表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，并且从即日起施行。

　　其中最重磅的莫过于，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

　　就在几天前的11月25日，由港股嘉利国际（HK1050）分拆上市的嘉创房地产控股有限公司（以下简称“嘉创房产”）再次刷新了港交所的招股申请。然而，这家公司的业务模式却恰恰是A股当年暂停房地差企业增发的理由“囤地、炒地”，后者2016年就已经取得土地的东莞嘉辉豪庭五期连同车库在内总面积只有7.92万平米，却迄今仍然有5.51万平米未作销售。自2016年以来一共只开发了17.81万平米，没有售出的却高达11.98万平米，堪称华南“捂盘王”。

　　嘉创房产的控股股东——嘉利国际控股有限公司，是一家1996年就在甘谷上市的公司，主要从事五金塑胶业。该公司通过三个业务分部经营业务。五金塑胶业务分部主要制造及销售五金及塑胶零部件及外壳,包括模具、服务器外壳及家居产品。电子专业代工业务分部主要制造及销售磁带机数据存储器、收银机系统及其他电脑周边产品。房地产业务分部主要从事旧城改造、房地产项目投资及物业租赁及发展业务。

　　招股书披露，嘉创房产所开发的第一个项目——东莞嘉辉豪庭四期，就是由东莞市嘉讯通电脑产品有限公司开发。而在嘉创房产的重组过程中，也向母公司出售了涉及塑胶、电脑等产品的业务。

　　不得不感叹，东莞嘉辉豪庭四期拿地成本之低。2.68万平米的土地使用权，地价仅2255.38万元。如果以57853.95平米的总可售面积评估，楼板价每平米只有389.84元。而华经情报网统计的2015年至2021年东莞土地成交均价显示，2015年东莞的成交地面均价是2325元/平米。

　　因为，拿地成本极低，嘉创房产连续多年的毛利率超过70%，即使在2021—2022年度，这个毛利率也没有下降过。但同期，上市房地产企业的平均毛利只有20%而已。

　　目前尚不知道嘉创国际拿地成本如此低的原因。由于嘉创国际自身拥有大量工业地块，这些地块可能通过旧改，完成用地性质的转变；也有可能是因为嘉创国际的上市公司地位，让一部分地方政府愿意以低价出让土地，吸引后者入驻。

　　无论原因是什么，得到的结果，却并不理想。因为，公司缓慢的销售，过往几年，公司对地方的税收贡献差强人意。直到2022年年末，才实现了4亿多的税收贡献，而公司贡献给东莞的土地出让金收入则只有0.88亿元。

　　在中国的房地产界，这样的贡献显然差强人意。有好事者根据2020年的统计数据得出结论，中国房地产企业对地方的财政收入贡献能达到当年营业收入的接近四成。而嘉创房产除了2021年3月—2022年3月，收入比例达到这一数额，多数时间都远远低于行业平均水平。

　　出现这样的情形，和嘉创房产的开发模式有莫大的关系。根据招股书，尽管嘉创房产旗下的东莞嘉创豪庭三四五期地块取得的时间是在2016年的3月，但竣工却是在2021年。两个总面积加起来只有十来方的楼盘，普通开发商估计一年半就能销售清盘。但嘉创房产却直到现在依然有4成以上的面积的没有销售。这也让嘉创房产有机会成为华南地区最大的捂盘能手。

　　嘉辉豪庭第五期是其中最有代表性的一个楼盘，从2016年开工至2021年竣工，总共只有7.92万平米。放在上海、南京等任意城市，半年时间，就能全部售完，但是嘉辉豪庭，用整整6年时间，至卖了其中的22%。

　　然而，正是因为嘉创房产捂盘惜售，让后者不仅拥有其他企业无法比拟的高毛利和纯利率，同时还让公司在资产负债比率、净资产负债率等方面非常低，不仅仅远远低于“三条红线”的规定，更确保能实现高额的总资产回报率。

　　只是嘉创房产的模式，恰恰正是监管部门过往最为痛恨的捂盘惜售行为。这种模式固然会降低企业经营的风险，减少了房地产行业对社会资本的占用，但却同时减少了市场的供给，哄抬了房价，客观造成了房地产价格的快速飙升。

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